초과이익환수제 분양가상한제 아전인수로 해석하는 정부

문재인정부가 들어서면서 주택 가격을 잡기 위해서 모든 수단 방법을 가리지 않는채 정책들을 펼치고 있습니다.

그런데 가만히 들여다 보면은 가격이 오르는 것은 수요자들이 많다는 것은 절대로 인정을 하지 않고, 

오로지 다주택자들이 집을 사들인다고 결론을 짓고, 

주택 규제 정책과 초과이익환수제 분양가상한제 등 여러가지 정책들을 발표하면서 법 해석도 정부 마음대로 하고 있습니다.

 

분양가상한제를 발표할때는 공급 감소는 경기 침체의 탓으로 돌리고, 

집값 안정에는 분양가상한제 덕분이라는 논리를 펼치고 있는게 대표적인 예 입니다.

 

 

 

분양가상한제를 발표하면서 여기에 대한 부작용은 외면을 하고 오로지 긍정적인 효과만 강조를 하거나 

조합원 입주권에 대한 기준을 정부에 유리하도록 해석하고 있습니다.

 

정부는 공공의 이익을 앞세워 지나치게 사유권 재산을 침해할 우려가 있다는 해석도 외면을 하고 

규제가 계속 늘어면서 부작용도 속출하고 있지만 계속 좋은 점만 강조를 하면서 규제 정책의 일관으로 몰아 붙히고 있는 상황 입니다.

 

내가 하면 로맨스 남이 하면 불륜이라는 말을 그대로 따라하는 정부의 부동산 규제 정책인 것 같습니다.

 

 

 

 

최근에는 주택법을 개정하면서 분양가상한제 적용 시점을 기존의 관리처분계획 인가 신청에서 입주자 모집공고 승인 신청으로 변경한 것에 대해서 논란이 계속 일고 있습니다.

 

관리처분계획 인가 후 나오는 조합원 입주권 간련 기준이 아무리 봐도 이상할 정도 입니다.

관리처분계획안에 나오는 사업 수익, 비용 등은 주택 같은 재산권이 아니라 기대이익으로 해석을 합니다.

분양 승인을 받기 전까지 분양이 확정되지 않았다는 이유입니다.

 

그런데 중요한 것은 주택법에선 조합원 입주권을 하나의 주택으로 인정을 하고 있습니다.

913부동산 규제 정책을 발표하면서 새로 바뀌었는데, 분양가상한제 발표때는 주택으로 인정을 하지 않는 이상한 주장을 계속 하고 있습니다.

 

 

 

 

관리처분인가 이후 입주권이 나오더라도 새 아파트를 준공한 뒤 소유권 이전 등기를 마쳐야 주택으로 인정했는데 이 규정만을 강화한 것입니다.

 

이 때문에 입주권 보유자는 유주택자와 똑같은 규제를 받고 있는데요.

입주권을 갖고 있으면 규제지역 내 집을 새로 살때나 주택담보대출이 금지 됩니다.

 

 

 

 

9억원이 넘는 입주권을 팔때도 보유기간에 따라서 양도소득세가 부과 됩니다.

1주택 보유자가 입주권을 가지고 있으면 1가구 2주택자가 되어서 재산세와 종합부동산세 등 보유세도 더 많이 냅니다.

 

주택 청약을 할때도 입주권을 소유하고 있으면 무주택 기간에서 제외 됩니다.

 

이렇듯 입주권은 무조건 주택으로 인정하고 있다는 것을 알 수 있는데, 막상 분양가상한제 적용때는 주택으로 인정을 안하고 있다는 것입니다.

 

 

 

 

재건축 조합원은 입주권이 있으면 주택처럼 세금도 내고 대출규제도 똑같이 받는다고 합니다.

분양가상한제를 적용할때만 재산권이 아니라고 하는 거는 이해가 되지 않는 정책입니다.

 

정부 말대로 기대이익에 불과하면 입주권에도 세금을 부과하지 말아야 하는데, 

법 해석을 정부가 원하는대로만 하고 있으니 자본주의 시장에서 생각할 수 없는 일들이 일어나고 있습니다.

 

 

 

 

 

입주권을 주택과 똑같이 생각을 하고 세금과 법 제도를 그대로 적용을 하면서 분양가상한제 법적용에는 기대이익으로만 취급을 하는 정부 입니다.

 

 

 

 

 

예전 2007년 분양가 상한제를 도입한 후에 아파트 인허가가 감소한 원인으로 경기 침체를 꼽는 것도 논란이 됐습니다.

그동안에 아파트 가격 안정은 경기 때문이 아니라 상한제 덕분 이라는 아전인수식 해석을 내놨기 때문 입니다.

 

그때 당시에도 서울의 아파트 인허가 물량이 많이 줄어들었는데, 

분양가 상한제 때문이 아니라 모두 경기 불황 때문이라는 설명을 하는 것 자체가 이상한 논리인 것 같습니다.

 

분양가상한제는 가격 통제와 공급을 위축 시키고 단기적으로는 부동산 가격 불안 요인이 된다는 지적도 나오고 있습니다.

공급 정책은 하나도 나오지 않고 있는 가운데

오로지 규제에만 열을 올리고 있는 정부 정책들 입니다.

 

 

 

 

반대로 초과이익환수제에선 아직도 실현되지 않는 미래의 기대수익에 미리 세금을 적용하고 있습니다.

초과이익환수제는 재건축을 하기위해서 추진위원회때부터 입주가 끝나는시점까지 

토지 가격에 대해서 세금을 책정하는 것인데, 

 

입주가 되지 않는 아파트에 대해서 미리 시기를 정해놓고 세금을 물리는 것은 미래에 대한 단순한 예측만 가지고 세금을 물리고 있습니다.

 

 

 

 

 

이 같은 상황이 애매모호 해지자 국토부에서는 관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양가에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니고, 

관리처분인가에 포함된 예상 분양가격과 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아니라 기대이익이라고 말했습니다.

 

또 한가지는 초과이익환수제에 대해서는 사전 통지된 부담금은 추후 부담해야 될 비용을 예측해보는 예정액이라고 하면서 실제 부과액은 아파트 준공후 명한한 사실을 토대로 확정된 것이라고 하지만 

미래에 대한 예측을 가지고 실제로 그대로 적용을 하고 있는 정책이 되는 것입니다.

 

현재에는 없지만 미래에 대한 예측만으로 초과이익환수제 세금을 거둬 들이는 정부 정책이 웃음거리가 되는 정책이 되는 것 같습니다.