재건축 재개발 차이 제대로 이해하기

송파구 문정동 즐거운부동산 입니다.

부동산 공급 정책으로 인해서 그린밸트를 해제할 것인지, 재건축 재개발 규제를 완화 할 것인지

설왕설래 말들이 아주 많습니다.

일관성 없는 정부의 부동산 정책과 공급은 전혀 없이 규제만으로 부동산 시장을 안정시킬려는

의도 때문에 부작용만 계속 커지는 것 같습니다.

 

 

 

 

 

아무튼 정부의 공급정책으로 인해서 재건축 재개발 규제를 완화 해야 된다는 소리가 커지는 이유는 

그동안의 정부 정책이 잘못됐다는 것을 인정하는 것이라고 말할 수 있겠습니다.

 

그럼 재건축과 재개발의 차이는 무엇인지 제대로 알아볼까요?

 

 

 

youtu.be/QFA-KDpsrxY

유튜브 동영상으로 재건축 재개발 차이를 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

재건축 뜻을 알아볼까요.

재건축이란 상하수도 및 도로 그리고 공원은 양호한 상태지만 노후 건축물이 굉장히 열악하거나 

노후해서 사람이 정상적으로 살아가는 것이 위험하다고 판단해서 

새로운 건축물을 짓는 것을 말합니다.

 

 

 

 

 

노후 건축물이라고 하면은 많은 사람들은 아파트를 생각하지만 빌라 다세대 건축물도 있습니다.

꼭 아파트단지가 아니라 빌라 다세대들이 재건축 이라고 현수막을 걸은 이유가 여기에 있습니다.

 

송파구 문정동 같은 경우에는 아파트는 없고 빌라만 있는데도 재건축 사업으로 공사를 시작하는 곳도 있습니다.

 

 

 

 

즉 재건축은 구역을 지정해서 그 구역내에 있는 건축물만 새로 짓는다고 생각하면 이해가 빠를 것입니다.

(1층 조경시설, 지하 주차장시설 포함)

도로, 상하수도 등은 공사를 하지 않는다는 뜻이죠.

그래서 재건축 아파트 보면은 도로 공사는 하지 않습니다.

단순히 은마아파트라든지 잠실 주공5단지, 둔촌주공아파트 같이 아파트 단지 내 공사만 하는 것이죠.

 

 

 

 

그럼 재개발의 뜻을 한번 보겠습니다.

재개발이란 정비기반시설 굉장히 노후되고 열악하고, 

불량 건축물이 밀집되어 있는 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.

 

재건축의 뜻과 틀린 점은 정비기반시설 이라는 단어가 재개발에서는 나왔는데

정비기반시설은 도로 공원 상하수도 등 사람이 살아가는데 주거생활에 도움이 되는 시설이라고 생각하시면됩니다.

 

 

 

 

 

그래서 재개발의 경우에는 상업지역 공업지역도 포함되는데,

도시환경을 개선하기 위한 사업이기도 합니다.

재건축 보다는 조금 큰 의미가 재개발이라고 생각해도 되겠네요.

 

 

 

 

재건축을 보면은 대부분 아파트 단지만 공사를 하지만 

재개발의 경우에는 어느 동네 일부분을 공사하는 곳이 많습니다.

그러다 보니 도로 상하수도 공사도 같이 하는 재개발 입니다.

 

 

 

한가지 더 추가로 말씀드리면 

재건축 같은 경우에는 도로 상하수도 시설등이 들어가지 않아서 

개인들이 모아서 만든 조합이라 시청이나 구청에서는 전혀 관여를 하지 않습니다.

 

재건축 사업 진행 도중에 조합원들의 다툼으로 인해서 사업이 늦어져도 시청이나 구청에서는 

관여를 하지 않기 때문에 사업이 계속 늦어질 수 있습니다.

 

재건축 같은 경우에는 개인들의 사업이라서 재건축 사업 동의율 80%가 넘었는데

계속 재건축을 반대하는 세대가 나왔을 경우에는 강제 매도청구권도 있다는 것을 명심하시기 바랍니다.

 

 

 

 

반면 재개발의 경우에는 도로 상하수도 등 공사가 있어서 

재개발 도중에 사업이 늦어지면은 시청이나 구청에서 직접 참여해서 

재개발 사업을 진행할 수도 있습니다.

 

재개발은 시청이나 구청에서 직접 참여할 수 있어서 

재개발에 반대하는 사람이 있어도 강제 매도청구권 같은 경우는 없습니다.

 

 

 

재건축 재개발 뜻을 알았으니 사업 진행을 잠깐 살펴보겠습니다.

사업 진행 순서는 큰차이는 없습니다.

 

재건축 재개발 구역지정 - 추진위원회 구성 (재건축 재개발 동의율 50% 이상) - 조합설립 (동의률 75%  이상)

- 사업시행인가 - 관리처분인가 - 이주 - 철거 - 착공 - 관리처분변경인가 - 조합원분양 - 일반분양 - 준공 - 조합해산

 

이런 순서로 진행이 되는데,

 

사업성이 좋은 강남재건축 단지 같은 경우에는 조합설립인가부터 준공후 입주까지 약 10년 정도 시간이 걸린다는점 명심하시기 바랍니다.

 

 

 

정부는 예전 같이 규제만으로 주택시장을 안정화 시키는 시대는 끝났습니다.

수요와공급법칙을 잘아는 대한민국 국민들 입니다.

단순히 규제만 하지 말고, 공급만이 주택가격을 잡을 수 있다는 것을 정부는 알아야할 것입니다.

재건축 재개발 규제를 하루라도 빨리 완화 시켜서 공급을 많이 했으면 좋겠습니다.