3기신도시 토지보상금 부동산시장의 태풍의 핵으로 ...

시간이 흐름에 따라서 3기신도시에 대한 관심도 점점 높아지고 있는데 

빠르면 내년 하반기 부터는 3기신도시에 대한 토지보상금이 풀리게 됩니다.

3기신도시 뿐만 아니라 전국적으로 개발 보상금으로 올해에만 6조원 정도가 풀린다고 합니다.

 

분양가상한제로 인한 부작용으로 새아파트가 천정부지로 가격이 뛰고 있는 가운데 

토지보상금이 추가로 풀리면 다시 부메랑으로 부동산시장으로 몰릴 것으로 예상 되고 있습니다.

 

3기신도시의 토지보상금 절반 정도만 서울 재건축 재개발 시장에 투입을 한다면은 공급도 늘리고 아파트가격도 안정이 될 것인데 재미랜 개인적인 생각으로는 많은 걱정이 아닐 수 없습니다.

 

서울에만 집중되어 있는 수요자들을 경기도 외곽쪽으로 밀어낼려고 하는 정부의 정책이 조금은 이해가 되지 않지만 

중요한 것은 토지보상금이 또 다시 태풍의 핵으로 떠오르고 있는 사연을 소개 합니다.

 

 

 

 

 

토지매매 가격은 약 10년 전부터 계속 오르고 있는 추세 입니다.

최근 5년간 전국 땅값 변동율을 보더라도 연간 2.5%~4.5%까지 급상승하는 모습을 보이고 있습니다.

 

토지가격이 계속 상승하고 있는 가운데 토지보상금도 대규모 택지개발을 중심으로 수용절차를 거쳐서 취득한 토지에 대한 한국토지주택공사에서 지급하는 금액을 말합니다.

 

공시지가를 기준으로 하는데 실거래 가격, 보상 선례 등을 종합적으로 고려해 산정을 하는데 높은 지가로 인한 작은 사업지라도 수조 원의 보상금이 풀립니다.

 

2019년 연말까지 수도권 사업지구에서 총 6조 7000억 정도의 토지보상금이 풀릴 것이라는 예정인데

어떤 곳에서 토지보상금이 풀리는지 보겠습니다.

 

 

 

 

제일 먼저 10월에는 1조 1200억 정도의 토지보상금이 경기도 성남시 복정동 1,2 공공주택지구와 남양주 진접2지구, 의왕 월암지구 등 5곳에서 토지보상을 위한 준비가 시작 됩니다.

 

11월에는 구리 갈매역세권 공공주택지구, 군포 대야지 지구 인천 가정2 지구 등에서 토지보상이 이루어집니다.

과천 주암 기업형 임대주택 공급촉진지구에서도 보상에 대한 착수를 시작하는데

주암지구의 보상비 규모는 1조원 수준이라고 하니 토지보상금이 생각보다 많이 풀릴 것 같습니다.

 

12월에는 시흥 거모 공공주택지구에서 토지보상이 이루어집니다.

시흥 거모지구에는 신혼부부 청년 등 주거안정을 위해 신혼 희망타운 등이 지어질 예정인데, 총 가구수 1만 1140가구가 들어설 예정입니다.

성남시 금토동 공공주택지구에서도 12월 부터 토지보상이 이루어집니다.

 

 

 

 

올해 약 3개월 정도 밖에 남지 않았는데도 이렇게 많은 토지보상금이 풀리고, 

내년 하반기부터는 본격적으로 3기신도시 토지보상이 시작될 것 같습니다.

 

특히 과천신도시 같은 경우에는 3기신도시를 반대하는 지주들이 많이 없어서 토지보상이 제일 먼저 이루어질 것으로 예상 되고 있는데

3기신도시 토지보상금은 모두 45조원 이상으로 추정하고 있습니다.

 

남양죽 왕숙1,2, 하남교산, 계약테크노밸리 등 3기신도시를 비롯해서 검암역세권, 의정부 우정, 안산 장상, 안산신길 공공주택지구와 도시공원 일몰제 대책 부지인 부천 역곡, 성남 낙생, 고양 탄현, 안양 매곡 등에서도 토지보상이 줄지어 있습니다.

2021년도에는 3기신도시 고양 창릉과 부천 대장지구 토지보상도 예정되어 있습니다.

 

3기신도시를 포함해서 전국적으로 토지보상금은 45조원 정도가 될 것으로 예상하고 있는데, 

이는 2009년 35조원보다 10조 이상 많은 것으로 역대 최고 토지보상금이 될 것 같습니다.

 

 

 

 

 

토지매매가격이 계속 상승하고 있는 상황에서 엄청난 금액의 토지보상금이 풀리게 되면은 또 다시 부동산 시장으로 유입 될 가능성이 높아 보입니다.

 

최근에는 새아파트와 똘똘한 아파트 한채를 가지고 있어야 된다는 인식이 퍼지면서 

서울 강남권을 중심으로 아파트 가격의 또 다시 폭풍의 가격 폭등이 예상 되고 있습니다.

 

정부에서는 이를 방지하기 위해서 대토보상과 리츠를 활용한다는 계획을 가지고 있지만 

3기신도시를 반대를 많이 하고 있는 대부분 지역에서는 많은 토지보상금을 요구하고 있으며 

토지보상금을 가지고 서울로 진출하겠다고 하는 지주들이 많이 있는 것으로 나타나고 있습니다.

 

 

 

 

 

대토보상제로는 보상자들에게 현금이 아니라 거기에 해당 되는 지역의 다른 땅을 대신 주는 것인데 

많은 토지 소유자들이 현재 살고 있는 곳을 버리고 다른 곳으로 이전을 하라는 것은 큰 의미가 없어 보이는데

이전을 하는게 아니라 쫓겨나는 신세가 된다는 생각을 하고 있어서 반대가 심할 것으로 예상이 됩니다.

 

대토보상제를 성공적으로 이끌려면 입지 여건이 뛰어나거나 시장의 관심이 큰 곳을 지정을 해야 하는데 

거기에 마땅한 대토의 자리가 부족하다는게 대체적인 의견 입니다.

 

 

 

 

특히 과천신도시 성남시에서 토지보상금을 받는 대부분의 토지소유자들은 대부분이 서울 부동산시장으로 재유입 될 가능성이 아주 높기 때문에 후폭풍이 예상 됩니다.

 

 

 

 

문재인 정부가 들어서면서 부동산의 모든 규제는 다 만들어놨지만 아직도 불안하기만 하는 서울아파트 가격인데, 

엄청난 금액의 토지보상금까지 풀리게 되면은 또 다시 서울의 아파트가격의 폭등이 예상 되고 있습니다.

 

3기신도시 보다는 서울의 재건축 재개발 규제를 풀어서 주택을 공급하는게 훨씬 더 효과적이라는 것을 정부 관계자를 알아야 합니다.