상가임대차보호법 시설금 계약시 창업에 대한 주의 할 점

송파구 문정동 즐거운부동산 입니다.

코로나가 서서히 꼬리를 감추고 있는 사이에 상가임대와 매매가 활발하게 진행이 되고 있습니다.

상가 매매는 매도인과 매수인이 만나서 매매금액과 임차인 인수인계만 하면 끝나지만

상가임차인들의 시설금에 대해서는 상당히 복잡한 면이 있습니다.

 

현재 임차인도 잘 모르고, 시설금을 인수하려는 임차인도 잘 모르거나 그냥 넘어갈 수 있는 내용들을 하나씩 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

임차인들은 어느 정도 영업을 하고 나서 

시설금을 받고 새로운 양수인한테 넘기고자 하는 일들이 종종 일어나고 있습니다.

 

그러나 양도인 양수인 서로 인수인계하는 과정에서 모르거나 

몰라서 임대인들한테 종종 당하는 일들이 나오고 있는데,

임차인들이 시설금을 어떻게 하면 잘받고, 어떻게 하면 임대인하고 마찰없이 잘 빠져 나올 수 있는지를 설명드리겠습니다.

조금이라도 도움이 되셨으면 합니다.

 

 

 

 

점포를 운영중인 현재 임차인은 시설금을 넘길때는 두 개 계약서를 써야 합니다.

 

하나는 기존의 임대차 계약서인데,

시설금을 인수하려는 양수인과 임대인간의 임대차 계약서 인데,

기존의 임차인은 임대인한테 시설금 계약서 전에 

임대인한테 미리 통보를 해서 시설금을 새로운 양수인한테 넘긴다고 통보를 해야 합니다.

 

 

 

 

그리고 임대인한테 기존의 보증금과 월세를 기존과 같은 내용으로 양수인하고 임대차계약서를 써달라고 부탁해야 하고,

임대인이 월차임을 올릴려고 할 경우에는 상가임대차보호법에 맞는 5% 내에서 올리라고 말씀 드려야 합니다.

 

임대인은 새로운 양수인한테 월차임을 5% 이상 올릴 수 없다는 점 현재 임차인이 알고 계셔야 합니다.

 

 

 

 

 

임대인과 합의하게 보증금과 월차임을 합의 본 내용을 바탕으로 

새로운 양수인과 시설금에 대한 계약서를 작성 해야 하는데,

 

여기서 주의할 사항은 권리금이 아니라 시설금 이라는 이름으로 계약서를 쓰는게 좋습니다.

권리금은 보이지 않는 무형의 자산으로 취급이 되어서 

추후에 양도소득세 대상이 될 수 있지만 

시설금은 처음 인테리어 비용보다 더 높게 받으면 양도소득세 대상이 될 수 있지만 

기존 인테리어 비용보다 적게 받았을 경우에는 양도소득세가 나오지 않습니다.

 

기존 인테리어 비용보다 더 많은 금액을 받았을 경우에는 

인테리어 기간 2년 넘어서 시설을 새로운 양도인한테 넘기는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

새로운 양수인들은 기존의 시설금에 대한 계약서를 잘 보관 하셔야 하고,

또 다음에 새로운 양수인한테 넘기거나, 폐업을 할 경우에

세무서에서 필요할 수 있으니 계약서는 잘 보관 하는게 좋습니다.

 

 

 

 

새로운 양수인은 임대인과 임대차 계약을 할때 

상가임대차보호법을 받을 수 있는지를 확인 해야 합니다.

 

상가임대차보호법을 받으면은 

새로운 임대차 계약을 쓰더라도 임대인은 월차임을 5% 이상 올릴 수 없고, 

임차인한테 10년 이라는 영업 기간을 보장 해줘야 합니다.

 

 

 

 

반대로 상가임대차보호법을 받을 수 없으면 

임대인이 매년 5% 이상 월차임 인상을 요구해도 받아줘야 하고,

10년 이라는 영업 기간도 보장 받을 수 없게 됩니다.

 

임대인 같은 경우에는 임차인이 2기 이상 (2달) 월차임을 밀렸을때는 임차인한테 상가임대차보호법을 받을 수 없다고 통보 하여야 하고, 

임대차계약서 해지 조건이 된다는 것도 알고 계시기 바랍니다.

 

 

 

 

보증금과 월차임 얼마 이하가 되면은 상가임대차보호법을 받을 수 있는지 확인해보겠습니다,

 

서울시 전체 (보증금 + 월차임)  9억 이하 (예, 보증금 3억 월세 600만원 이하는 모두 해당됨)

  (월차임 * 월세 + 보증금 합으로 계산함)

 

서울시를 제외한 수도권 6억 9천만원

부산광역시 6천 9천만원

광역시 또는 수도권  안산, 김포, 용인, 광주 5억 4천만원

세종시, 파주, 화성 5억 4천만원

그밖의 지역 3억 7천만원 입니다

 

 

 

 

임대인의 주의 사항은 임차인이 시설금을 받고 넘기는데 방해 해서는 안됩니다.

임차인이 시설금을 새로운 양수인한테 넘길때

임대인이 조금이라도 방해 행위를 했을때는 임차인한테 손해배상청구소송을 당할 수 있으므로 

임대인들은 특별히 조심해야 합니다.

 

임대인들이 조금이라서 나서서 시설금 방해 할때 임차인들은 굉장히 민감하다는 것도 참고 하시기 바랍니다.

 

 

 

 

임차인은 어떤 상가나 점포에 공실로 들어가서 영업을 하면 좋겠지만 

코로나 이후에 상가 공실이 거의 없어지면서 

시설금 인수인계 하는 일들이 많이 일어나고 있습니다.

 

시설금 인수인계 하는 과정이 조금은 까다롭고 힘들지만 

조금만 신경쓰고 조심하면은 좋은 결과가 있으니까 

하나 하나 잘 살피는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

임대인들은 임차인과의 임대차계약 작성시 기본 1년이라는 점도 인지 하시기 바랍니다.

주택 임대차계약은 기본 2년 이라서 상가하고 계약기간이 틀립니다.

 

송파구 문정동 즐거운부동산은 

문정동법조타운 내 상가 또는 사무실, 지식산업센터 등을 임대 매매 시설금 계약을 많이 해드리고 있습니다.