부동산 지식산업센터 부가세 환급 이해하기
부동산 전매 매매를 거래 하다 보면은 부가가치세 (부가세)에 대해서 많이 모르는 분들이 계십니다.
그리고 부가세를 정확히 알지 못하는 분들이 계시는데,
오늘은 부동산 부가가치세 (부가세)에 대해서 설명을 드리겠습니다.
우리나라 부동산은 건물과 토지로 나눠져 있습니다.
건물을 지을때는 철근 시멘트 부터 시작해서 많은 자료들이 들어가기 때문에
건축 자재들한테는 부가세가 붙기 때문에
모든 건축물 부동산은 부가가치세가 붙는다고 생각하시면 됩니다.
단 주택의 경우에는 85제곱미터 이하는 부가가치세가 붙지 않기 때문에
어떤 분들은 다른 부동산에도 부가세가 없다고 생각하는 분들도 계시는데,
주택의 경우에도 85제곱미터 초과 면적에는 부가세가 있다는 거 명심하시기 바랍니다.
최근에 수익형부동산으로 인기가 많은 지식산업센터 상가 오피스 오피스텔 등은 면적에 관계 없이 모두 건축물에 대해서 부가세가 있다고 생각 하시기 바랍니다.
그리고 분양권 또는 등기된 건물을 매매 했을 경우에도 부가세가 존재한다는 것도 알고 계시기 바랍니다.
단 10년 이상이 된 건축물에 대해서는 부가세가 소멸되기 때문에 부가세가 존재하지 않다는 것도 알고 계시기 바랍니다.
그러면 지식산업센터 상가 오피스 오피스텔 등은 분양권 전매 매매를 많이 하기 때문에
분양권 전매 과정에서 부가세는 어떻게 되는지를 알아보겠습니다.
지식산업센터 분양권을 전매 할려고 할때
분양가격 10억이라고 했을 경우에는
건물은 60% 인 6억, 토지는 40%인 4억 정도 비율로 분양을 많이 하고 있습니다.
분양가격 10억에서
계약금 10%
중도금 40% (대출)
잔금 50% 가격으로 분양을 대부분 하고 있는데,
여기서 계약금 10% 1억은 시행사에 납부를 하고 계약을 합니다.
그리고 중도금 40%는 대출이 되기 때문에 시행사에서 세금계산서만 분양자 앞으로 발생이 됩니다.
시행사는 토지에 대해서는 부가세가 존재하지 않기 때문에 건물분 60%, 6억에 대해서 부가세가 발생을 합니다.
처음 계약금 1억을 납부 했으면
건물분 60%, 6천만원에 대한 부가세는 600만원 입니다.
분양자는 시행사와 계약을 하고 분양계약서를 받고 난 다음에 한 달 정도 있으면 세금계산서가 이메일로 받게 되는데,
분양자는 세금계산서를 가지고 국세청홈택스 또는 세무서에 가셔서 부가세를 환급 받으시면 됩니다.
어느 정도 시간이 지난 다음에 지식산업센터 분양권을 전매 할려고 했을 경우에는
양도인은 양수인한테 세금을 되돌려 주는게 아니라
세금계산서를 발행을 하면은 양수인은 세금계산서를 가지고 국세청홈택스 또는 세무서에 가셔서 부가세 신고를 하면은 세금을 되돌려 받을 수 있습니다.
이 과정에서 양도인은 부가세는 양도인이 냈으니까 당연히 환급 받는게 맞다 라고 주장하면서
부가세에 대한 세금계산서를 발행을 하지 않을려고 합니다.
그러나 계약금을 내시고 분양계약서를 받는 후 부터는
부가세는 양도인이 냈지만 부가세는 양도인 돈이 아니라 국가 돈이기 때문에 잠시 양도인이 보관한다고 생각을 하셔야 합니다.
비록 부가세는 양도인이 내셔서 다시 세무서에서 되돌려 받는거는 맞지만
분양권을 양도 했을 경우에는 양수인한테 부가세를 다시 되돌려 줘야 한다는 점도 명심하시기 바랍니다.
* 부가세는 언제나 국가 돈이다
이것만 알고 계시면은 부가세에 대한 문제는 간단히 해결 됩니다.
처음에 양도인이 부가세를 내고 다시 되돌려 받았지만
부가세를 내는 순간 부가세는 국가 돈이 된다는 생각을 하시기 바랍니다.
그럼 계약금과 중도금이 모두 납부 됐을 경우에는 부가세는 어떻게 되는가?
계약금 중도금에 대해서도 마찬가지 입니다.
중도금은 은행에서 시행사로 바로 입금이 되기 때문에 양도인과 관련이 없지만
중도금 대출은 양도인 이름으로 대출 되었고, 시행사는 단순히 보증을 섰다고 생각하시면 됩니다.
그래서 양도인은 계약금과 중도금 합쳐서 양수인한테 세금계산서를 발행 해야 합니다.
등기 이후 건축물 매매를 할때 부가세는 어떻게 되는가?
처음 분양 당시에는 건축물의 비율이 60% 정도를 차지하지만
준공 이후에는 건축물에 대한 감가삼각이 되기 때문에 건축물에 대한 비율도 줄어듭니다.
예를 들어 준공 당시에는 건축물이 60%를 차지 했다면은 준공 후 5년 정도 시간이 지났다면은 건축물의 비율은 50% 정도 라고 생각하시면 됩니다.
그럼 준공 5년 이후에 시가 10억하는 지식산업센터를 매매 했을 경우에는
건축물의 비율이 50%를 차지하게 되어서
매도자는 매수자한테 5억에 대한 금액 만큼 세금계산서를 발행해야 합니다.
준공 몇년 이후에는 등기권자들이 부가세를 모두 사용했기 때문에
준공 이후에는 대부분 부가세를 따로 붙히는 경우가 많이 있습니다.
예를 들어서 시가 10억 하는 지식산업센터를 매매한다면은
매매가격 10억에 부가세 별도 라고 하면서 매물을 내놓습니다.
그럼 매수자는 매매가격 10억 이라고 하지만
부가세 별도이기 때문에 10억 5천 정도에서 지식산업센터를 매수 하신다고 생각하면 됩니다.
어떤 경우에는 포괄 양수양도를 해서 부가세를 승계 받는 것도 있지만
포괄양수양 계약은 매도자와 매수자간의 조건들이 맞아야 계약이 가능합니다.
지식산업세터 뿐만 아니라 상가 오피스 오피스텔 모두가 같은 형식으로 전매 매매가 되기 때문에
부동산 전매 매매 과정에서 언제나 부가세 잊지 마시기 바랍니다.
가끔은 부동산을 매매하고 난 뒤
부가세를 정리 하지 않아서 5년이 지난 시점에서 부가세를 다시 납부해야 되는 불상사가 발생을 하기도 합니다.
부가세는 부동산에만 존재하는게 아니라 동산에도 부가세는 존재를 합니다.
농수산물을 제외한 모든 품목이 다 부가세가 있다고 생각하시면 됩니다.
우리가 흔히 먹는 음식, 과자 등 모든 품목들에도 부가세는 있습니다.
부가세만 제대로 알고 계신다면은 부동산 매매 전매 할때 큰 어려움이 없이 거래 할 수 있습니다.
부동산 거래를 많이 하지 않았던 분들도 부가세만 정리 되면은
부동산 거래가 훨씬 더 쉬워질 수 있습니다.
그리고 지금은 부동산 거래가 많이 없어서 조정을 보이고 있을때 입니다.
매도인 (양도인)들은 힘들겠지만
매수인 (양수인)들께서는 저렴한 가격으로 부동산을 매수할 수 있는 기회이기도 합니다.
부동산에 대한 모든 것은 즐거운부동산 입니다.